calcul loyer loi Pinel : quelle est la formule utilisée ?

La loi Pinel, introduite la première fois en 2014 par Sylvia Pinel (ancienne ministre française du logement) est une loi qui offre la possibilité aux investisseurs de bénéficier de certaines facilités fiscales et financières (entre autres, une réduction d’impôts) dans le cas où ils investissent dans l’immobilier locatif en France (des biens anciens ou neufs), mais avec quelques conditions quand même. En effet, le bien immobilier doit être loué pendant 6ans au minimum, et le prix du mètre carré doit être réglementé. Les loyers ne doivent pas dépasser un certain montant (loyer plafonné).

Si vous voulez en savoir plus sur la loi Pinel et surtout, la formule de calcul des loyers avec cette loi en particulier, alors la suite de cet article va certainement vous intéresser.

Quelle est la formule pour calculer le loyer avec la loi Pinel ?

Avant de vous parler de la formule de calcul d’un loyer Pinel, nous tenions à vous expliquer plus en détail en quoi consiste cette loi.

La loi Pinel (comme expliqué brièvement au début de cet article) est une loi qui encourage les particuliers à investir dans l’immobilier locatif en leur facilitant les différentes modalités d’investissement tout en leur imposant quelques limitations comme par exemple celle du loyer à afficher.

Pour ce qui est de la formule avec laquelle est calculé le loyer avec la loi Pinel, elle est comme tel :

Loyer = Coefficient Pinel x barème Pinel x surface utile.

Ce n’est toujours pas clair ? Pas de panique, nous allons vous expliquer ces 03 éléments ci-dessous.

Les zones Pinel :

La loi Pinel a reparti les zones géographiques d’investissement immobilier en 05 parties différentes :

• La zone A bis : Paris centre ainsi que la première couronne (76 communes en tout),
• la zone A : l’ile de France et les grandes villes (Lille, Marseille, Cote d’Azur, Lyon …),
• la zone B1 : les métropoles et villes de plus de 250 000 habitants où les prix et les loyers de l’immobilier sont assez élevés,
• la zone B2 : les villes comptabilisant plus de 50 000 habitants,
• la zone C : l’ensemble des villes restantes, ces dernières ne sont pas concernées par la loi Pinel.

Les moyens/ressources des futurs locataires (locataires potentiels) :

La personne qui aura investi dans l’immobilier locatif à l’aide de la loi Pinel ne pourra pas se permettre de choisir au hasard ses futurs locataires car le revenu mensuel de ces derniers ne doit pas dépasser un certain seuil.

Avant d’accepter le dossier du locataire, le propriétaire (investisseur) du bien immobilier peut légalement exiger de voir les fiches de paye de ce dernier afin de s’assurer qu’il se trouve bien dans la fourchette des revenus exigés.

Ce qu’il faut retenir c’est que ce plafond des revenus exigés diverge selon les zones Pinel que nous vous avons cités plus haut, il vous faut donc vous renseigner auprès des autorités concernées de votre région.

Cette restriction a été mise en place avant tout pour aider les foyers aux revenus modestes d’accéder à des logements dans des zones qui affichent bien souvent des loyers trop chers, et donc, inaccessibles pour ces derniers.

Le prix/tarif du mètre carré :

En plus de prendre en considération les deux éléments que nous vous avons expliqué plus haut (les zones Pinel ainsi que les revenus des locataires), vous devrez aussi prendre en considération le prix maximum qu’ils doivent afficher par rapport au prix du mètre carré règlementé dans la zone Pinel où est situé le bien immobilier, ces prix là sont révisés et étudiés chaque année, et vous pouvez facilement les consulter sur le site officiel du ministère.

Quelques précisions supplémentaires concernant l’application de la loi Pinel :

Lorsqu’on parle de surface utile, on parle de la totalité de la surface habitable de votre bien immobilier ainsi que 50% de la surface des “extras” (la pondération), on peut citer par exemple :

• Les balcons ou terrasses,
• les caves aménageables,
• les vérandas (d’une surface maximale de 9 mètres carrés),
• sous-sols aménageables,
• greniers aménageables.

Les investisseurs dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel ignorent bien souvent que ces derniers entrent effectivement dans le calcul du loyer Pinel, il vous faut donc bien vous renseigner avant d’entamer vos démarches.

Nos conseils pour mieux investir en loi Pinel en 2022

Le dispositif a tout d’abord été mis en place pour favoriser les investissements locatifs dans certaines régions. Il offre des avantages fiscaux non négligeables. Mais comment faire pour tirer le meilleur parti de cette formule ?

Il ne suffit pas d’acheter un immobilier neuf ou rénové dans les zones éligibles pour réussir son investissement en loi Pinel en 2022. En effet, pour mener à bien votre projet, vous devez également suivre certains conseils.

Informez-vous d’abord sur le programme immobilier avec lequel vous souhaitez investir. En effet, la réussite de votre projet dépend en grande partie de cet aspect. Privilégiez une opération qui se trouve dans un secteur proche des commodités (marchés, centres commerciaux, établissements scolaires, etc.).  En outre, misez sur un bien dont les parties communes  ne nécessitent pas de gros travaux pendant  au moins 10 ans afin de mieux amortir votre investissement.

Choisissez un logement qui respecte des dernières normes techniques et environnementales. Intéressez-vous également sur les différentes prestations de l’appartement en question : présence d’un espace extérieur (terrasse, balcon, etc.), isolation thermique et phonique performante… Soyez attentif au ratio propriétaire-occupant/locataire-occupant. En effet, un immeuble qui est surtout occupé par des propriétaires bénéficie d’un meilleur entretien.

Investir dans la pierre implique généralement un budget conséquent et un placement locatif en loi Pinel en 2022 n’échappe pas à cette règle. Par conséquent, à moins de disposer d’une réserve de trésorerie significative, vous devez souscrire un crédit immobilier pour concrétiser votre projet. Pour cela, vous pouvez utiliser un simulateur ou un comparateur. Ces outils vous aident à connaître les différentes offres ainsi que leurs modalités (TAEG, taux d’intérêt, durée de remboursement, etc.). Ils vous permettent de choisir un prêt qui correspond à votre profil d’emprunteur et de votre situation financière.